2014年
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巨亏45亿 地一大道44个项目易主 含郑州 洛阳 安阳

2019-11-06 20:08:38
导读:4月29日,中国地下商业王“地一大道”被其母公司人和商业宣布“终于易主了”。不过,实际买家却是人和商业主席、执行董事兼控股股东戴永革。

  这也意味着曾号称中国地下商业王的“地一大道”欲求变现,但计划失败了。

  “‘地一大道’在国内共44个商业项目(含郑州、洛阳、安阳,具体见下表),约130万平方米在运营商用物业经营权,最终套现161.4亿元。”这无疑是不折不扣的好买卖。仅以其23个在运营项目、130万平方米商用物业面积为计折算,单平方米售价约12415元。

巨亏45亿 地一大道44个项目易主 含郑州 洛阳 安阳

  但是由于市场凶险、环境恶劣、“货”有瑕疵,之前招标一直无人响应。

  据人和商业2015年财报显示,该公司近5年的毛利率持续保持在70%以上。也因其独特发展模式,曾受香港郑裕彤家族、红杉资本等财团的挥金相助。

  然而时过境迁,如人和商业多项公告信息汇总,截至2015年12月31日,该公司全年亏损44.36亿元。而被其此次售出44宗商业项目的估值亏损额(税前)45亿元。其商铺的租金收入也由2014年度的5.3亿元,降至2015年度的4.8亿元。

  2008年前后,“地一大道”涉足郑州火车站商圈,曾引发商圈的批发市场运营商集体不安。而今,该项目虽被其在6年前完成变现,却以异乎寻常的空铺率令人唏嘘。

  最后,由母公司主席亲自出手给接了也是可以想象。

  不过人和商业这一国内地产界“另类”的土地公公,如今以更“另类”交易方式完成主业套现,无疑将引爆市场与同业强烈关注度:这,究竟巨亏之下的无奈接盘,还是预先安排的“私有化”路径?

  原标题:“地一大道”另类易主

  来源:大河报

  作者:杨霄 古筝

  人和商业甩卖“地一大道”,“抄底侠”是母公司大老板

  在持续“招标”近5个月后,人和商业在国内经营的40余宗“地一大道”商业项目,因无人问津,终被“抄底侠”落得。

  4月29日,人和商业所发布“非常重大出售事项及关联交易及股东特别大会通告”披露了这一结果。其称,招标事项于2015年12月31日着手实施,并于2016年4月20日截止。招标期间,DTZ(戴德梁行,国际房地产顾问“五大行”之一)已对出手物业事项进行了广泛且具规模之机构投资者……,尽管已做出上述努力,却并未收到任何有关招标之意向书。

  一语概括,曾号称中国地下商业王的“地一大道”欲求变现,但计划失败了。

  而此时,人和商业已在国内数十座城市投资了44个项目(23宗落成运营、11座在建、10宗取得建筑批文的规划中项目)。待售项目总建筑面积约410万平方米,已落成在运营项目约130万平方米。这其中,即包括郑州“地一大道”二期(规划)、安阳“地一大道”(在运营),而包括洛阳“地一大道”在内的国内9宗项目却被排除此次交易在外。

  当然,这并不是最坏的结果。如人和商业公告所述,在实施此次招标前,该公司即与一“托底买家”于今年3月18日达成协议:若招标失败,该买方则将以10亿美元(约65亿元人民币)的价格完成收购重组,另需同步收购目标项目的应付账款(至2015年12月31日)合计96.4亿元。两项收购费用总计161.4亿元。

  如此看来,这更像是一份“对赌协议”。更有意思地是,该“托底买家”绝非外人,而是戴永革。如其公告介绍,买方盛诺有限公司于在英属维尔京群岛注册成立,为戴永革全资拥有。

  “以161.4亿元拿下‘地一大道’在国内的44宗项目。”这无疑是不折不扣的好买卖。仅以其23个在运营项目、130万平方米商用物业面积为计折算,单平方米售价约12415元。

  要知道,人和商业自2005年开启全国拓展,先后在广州、郑州、沈阳、武汉、成都等城市的核心商圈“定点突破”。如在武汉的汉正街,又如郑州寸土寸金的郑州火车站商圈正下方,构建了穿行2.4公里、近10万平方米的地下商场。2009年12月,凯信有限公司(人和商业旗下子公司)向先达控股售出该项目所持71388平方米(此前部分商铺已售),其价格为24.35亿元(27.65亿港币),单方平米折合售价为34109元。

  那么,这笔连普通人都羡煞眼球的好生意,怎会落得无人响应呢?

  人和商业在公告中解释了5个方面的原因:1、出手物业是人民防空工程,故缺乏物业业权(没有土地使用证,只有运营权);2、多数出手物业并未位于国内一线城市;3、部分目标卖家仅能以在岸交易结构进行收购事宜;4、中国零售以及商业房地产市场现状及前景为负面;5、就投资角度而言,出手物业所产生之租金收入水平不具吸引力。

  简言之,市场凶险、环境恶劣、“货”有瑕疵,总之,还是由母公司主席亲自出手给接了。

  值得一提地是,人和商业对旗下多数“地一大道”项目采取变现,虽未从完全撤出商业与地产投资领域,却要改行主业去做涉农投资、电商了。

  防空洞养大“地下商业王”,却何以估值巨亏45亿?

  “地一大道”以另类方式完成易主,标志着人和商业这一行走于中国商界的“另类”枭雄神话剧情发生了大逆转。

  23年前,这家公司在黑龙江的哈尔滨以“防空工程”为名,由哈尔滨人和地下购物中心一期完成起步。此后,其不断修炼其独有的发展模式,由2005年后如同超市般在国内南下、西进迅速复制,并通过出租商铺和转让商铺经营权的方式获取回报。

  时值今日,国内业界对人和商业的实际控制人仍知之甚少。但也因此,人和商业独有的发展模式无法被同业所破解。

  “地下商城通常是以‘防空工程’的名义兴建的,战争时期用于防空,和平时期就由投资人用作商业用途,并加以维护。”郑州某地下商业运营商一高管称,由于“防空工程物业”不被视作房地产,因而,投资方可在土地出让金、土地增值税等方面获得诸多政策支持。

  据人和商业2015年财报显示,该公司近5年的毛利率持续保持在70%以上。也因其独特发展模式,曾受香港郑裕彤家族、红杉资本等财团的挥金相助。

  2008年10月,人和商业以“中国最大的地下商城运营商及开发商”之概念,在香港交易所完成IPO。得资本殷实助力后,人和商业在国内20余个城市开建及收购了40余个地下商城。

  然而时过境迁,如人和商业多项公告信息汇总,截至2015年12月31日,该公司全年亏损44.36亿元。而被其此次售出44宗商业项目的估值亏损额(税前)45亿元。而上年同期,则为13亿元。尤其是转让物业单位经营权,由2012年度的2.7亿元,至2015年度仅剩220万元。并且,其商铺的租金收入也由2014年度的5.3亿元,降至2015年度的4.8亿元。

  “地一大道”缘何会落此境地?

  要知道,2008年前后,“地一大道”涉足郑州火车站商圈,曾引发商圈的批发市场运营商集体不安。而今,该项目虽被其在6年前完成变现,却以异乎寻常的空铺率令人唏嘘。

  如记者现场所见,该项目负二层正常经营的商铺、访客尤为稀冷,更不乏被商户当做货仓、培训室使用。其运营相对较好的负一层局部区域,其单平方米月租金也是在300元左右,这仅相当于同商圈、同类型市场的三楼以上商铺租赁价格。

  “并不是所有城市的民众、商户都乐于接受地下商场模式。”这是同商圈多位业内人士对“地一大道”发展模式的看法。他们认为,东三省及华南各省民众能接受地下商业街,是因气候条件决定的。但在郑州,并非如此。

  正因如此,相较于地面空间,要将地下空间的人气做旺,难度要大大增加。

  当然,当“地一大道”如楔子般打破各城市批发行业商圈的格局,也必受到市场对其真实成色的检验:它能拿出何种市场定位特色?它的操盘能力又该如何?

  而事实上,由2008年之后,人和商业在郑州、武汉、成都等国内多地与承租商户的摩擦不断,“客流稀冷”却是一致问题。而这,与其在国内超乎寻常的跑马圈地的节奏吻合。

  此后,便是人和商业在当前公告所描述的,由2013年后,它经历了前所未有的压力:转让经营收入下滑、租金下降、电商冲击、连年亏损以及到期债券的偿还压力。

  “‘地一大道’虽完成了另类变现,但要想把大盘子重新做起来却绝非易事。”河南丰汇商业地产顾问有限公司董事长顾春强认为,来商业地产将进入大分化阶段,这将对运营商的物业管理、商业运营等专业化水平,地产金融、电商运营等多类增值服务体系,提出更强挑战。“位置绝佳是‘地一大道’无可替代的优势,但能否校准市场定位、跟得商业市场大的转型节奏,就要看其实际操盘人的真实能力。”


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